住宅ローンの基本
住宅ローンの返済額は借入額と返済期間、それに金利によって決まります。
返済期間は35年が一般的で、最長40年というものもございます。長いほど毎月の返済額は軽くなりますが、総返済額は増える仕組みです。金利は主に３タイプあり一般的に金利が固定される機関が短いほど低金利ですが、金利変動のリスクは高まります。
- 短期固定金利商品
３年、５年、１０年など一定の期間だけ金利を固定するタイプ。 固定期間終了後にはその時点の金利で変動金利や異なる固定期間の金利を選ぶこともできます。
期間の短い２年固定タイプや３年固定タイプは、キャンペーンによる優遇金利にて、一般の変動金利型より金利が低い場合もあります。
しかし、固定金利期間が終了し、金利が改定した後の返済額は、適用される金利しだいで変わります。返済額の変動幅については、変動金利型のように上限が設定されていないので、金利が上がればそれだけ即座に毎月返済額も上昇してしまいます。
- 長期固定金利商品
返済期間の始めから終わりまで金利が固定されるタイプ。
フラット３５のほか、民間金融機関が扱っている。途中で金利が上がる２段階固定金利型もあります。金利が固定であるため、低金利時に住宅ローンを組むと将来金利上昇時のリスクを減らすことができ、また、返済金額が変動しないため返済計画が立てやすい面もあります。
- 変動金利商品
借入期間中、世の中の金利の動きに合わせて金利が変動する金利タイプで、年２回 金利が見直されますが、返済額の変更は５年に１度行われ、返済額の上昇幅は最大25％までとされています。
金利が半年に1回見直されるため低金利時期や金利が下がっている時には金利が抑えられるためメリットを受けることができますが、金利が上昇した場合、適用される金利自体は半年ごとに制限なく変わり、支払う利息も増すので、金利上昇リスクを受ける点で注意が必要です。
- フラット35
住宅金融支援機構と民間との提携によるフラット35は金利タイプが完全固定型で、窓口となる金融機関が金利を毎月決めます。70歳未満で安定した収入があればだれでも借り入れができますが、対象住宅には広さや質などの条件があります。借りるときの保証料が無料なほか、繰り上げ手数料も無料です。
フラット35S
省エネ性、耐震性などに優れた住宅を取得される場合にフラット35の借入金利を一定期間下げる商品もございます。- 借入金利は実行月の金利が適用になります。
- 20年以内の借入は21年〜35年の期間の金利より低金利になります。
- 団体信用生命保険
生命保険にあたりローンの主債務者が死亡または所定の高度障害になられたときに住宅ローン残高相当額保険金として支払われ、住宅ローン残高が０円になります。 保険料はフラット35を除き住宅ローンの金利に含まれており、お客様に別途負担いただく必要はありません。
団体信用生命保険への加入はほとんどの民間銀行、商品で強制であり、ローン借入の条件に伴っています。
- 繰り上げ返済
住宅ローンの毎月返済額やボーナス払いとは別に、まとまった資金をローン返済に充てることです。
一部繰り上げ返済と一括返済があり、ともにローンの元金分に充当されるので、その分の利息を支払わなくて済みます。一部繰り上げ返済には、毎月の返済額を変えずに返済期間を短くする「期間短縮型」と、返済期間を変えずに毎月の返済額を減らす「返済額圧縮型」がある。繰り上げ返済の条件は金融機関によって異なり、手数料が別途必要な場合と不要な場合があります。